Кредиты
28.05.2012

Хочется и колется

Ипотечные максимально безрисковые кредиты немного потеряли у банкиров популярность.

Традиционно первый квартал отмечается высокой экономической активностью на ипотечном рынке. Однако из каждого правила есть исключения, и в 2012 году оно случилось. Платежеспособный спрос на ипотеку упал. Эксперты не отметили сильной просадки рынка в первом квартале 2012-го во многом потому, что, как правило, ипотечные кредитные одобрения носят «долгосрочный» трехмесячный характер, то есть заемщики, получившие одобрения на акциях 2011 года, могли совершать сделки в нынешнем году. А в конце 2011 года действительно появилось довольно много либеральных ипотечных предложений.

В начале 2012 года банки вдруг резко передумали послаблять ипотечные условия, и ставки поползли вверх. Общая тенденция первого квартала – повышение ставок большинством участников рынка. Проблемы с фондированием начались в банковской отрасли еще в прошлом году, но в полной мере они проявились в начале 2012. И тут повсеместно пошло ужесточение кредитных условий. Собственно, потому эксперты и отмечают падение платежеспособного спроса на ипотеку. Желающих взять ипотечный кредит масса, но вот тех, кто способен его потянуть, то есть обслужить – немного.

Но все же редкие игроки, обладающие смелостью понижать ставки, есть. Они стараются воспользоваться ситуацией и отвоевать себе долю рынка. Думается, им удастся добиться своей цели, так как желающих воспользоваться ипотекой становится все больше. Также все больше строится новых объектов, да и в целом рынок недвижимости выглядит довольно активным. Тем же банкам, кто все-таки сейчас решил «придержать коней» в ипотеке, в будущем, возможно, придется долго наверстывать упущенное, точнее, упущенную долю рынка.

Тенденции

Действительно, многие игроки ипотечного рынка стали повышать процентные ставки еще в конце 2011 года, что обусловлено ростом стоимости привлечения. Данная тенденция сохранилась и в первом квартале 2012-го. Однако, одна из важных парадоксальных тенденций – несмотря на тотальное повышение ипотечных ставок, по словам экспертов, активность кредитования не снижается. «Первый квартал 2012 года показал, что активный рост рынка не планирует снижать набранные в 2011 году темпы, – рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент банка ВТБ24. – Снижение объемов ипотечного кредитования даже в потенциально «низкий сезон», который обычно наблюдается в январе, в текущем году менее значительное, чем, например, в 2010 и 2011».

По словам эксперта, на сохранение высокого спроса оказывает влияние то, что потенциальные заемщики в условиях тенденции роста ипотечных ставок конца 2011 года спешат взять ипотеку по наиболее выгодным условиям. «Во многом это происходит и благодаря клиентам, получившим одобрения в банке ранее на более выгодных условиях, – продолжает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». – Действие одобрения банка длится обычно не менее трех месяцев, поэтому клиенты, одобренные в конце прошлого года, приобретают недвижимость в начале текущего». В пользу того, что сейчас выдаются кредиты, одобренные на предшествующих повышению условиях, говорит и статистика ЦБ, которая не фиксирует рост процентной ставки кредитования в течение срока действия одобрения.

«Спрос по итогам первого квартала 2012 года по сравнению с предыдущим кварталом показывает рост – это свидетельствует о том, что рынок действительно может выйти на докризисные показатели, – продолжает Иван Пятков, директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка. – В целом же в 2012 году при отсутствии серьезных внешних шоков мы и наши коллеги ориентируемся на рост объемов выдач в полтора раза выше, чем в 2011 году».

По словам Андрея Степаненко, члена правления Райффайзенбанка, руководителя дирекции по обслуживанию физлиц, первый квартал года всегда отмечается высокой экономической активностью участников рынка ипотечного кредитования: заемщиков, ипотечных брокеров, риелторов и т. д. Это наглядно подтверждается статистикой этого периода. «Так, например, количество обращений потенциальных клиентов с каждым месяцем возрастает», – говорит эксперт. По данным Райффайзенбанка, до сих пор наиболее востребованными остаются программы кредитования на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья.

Растет портфель

На рынке недвижимости отмечается высокая активность как продавцов, так и покупателей, что стало следствием отложенного спроса, сформированного прошлой осенью. При этом если в начале года мы наблюдали небольшое снижение цен на недвижимость, то с приходом весны ситуация изменилась, и квадратный метр стал дорожать. 2011 год был обусловлен оживлением в строительном секторе, что эксперты связывают с завершением периода стагнации после кризиса. Цены на жилье в среднем по России показали рост, но не более 7%. Спрос сконцентрировался в сегменте эконом-класса и был ориентирован на проведение альтернативных сделок с целью улучшения жилищных условий. Согласно прогнозам цены на квадратные метры продолжат расти. В общем, как говорят эксперты: на рынке недвижимости сейчас как раз та ситуация, когда нужно покупать квартиру: цены более-менее стабильны, ставки по кредитам тоже. Дальше же обстоятельства могут измениться не в пользу покупателей и заемщиков.

«В целом рынок недвижимости России в 2012 году продолжает развивать основные тенденции прошедшего года: плавный рост цен на жилье, а также преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса, рынок восстанавливается, – рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц. – Рынок недвижимости Москвы текущего года отмечен ростом цен на квадратные метры строящегося жилья». По мнению эксперта, причиной этому может служить падение предложения. Рост цен вынуждает клиентов покупать квартиры в ближайшем Подмосковье, где средняя стоимость метра существенно ниже, чем в Москве. Причем в области изменение стоимости недвижимости не столь существенно, как в Москве. Здесь продолжают сохраняться большие объемы жилищного строительства.

«Этот рост нельзя рассматривать как долгосрочный тренд, так как, по нашим ожиданиям, к лету цены стабилизируются и даже могут немного скорректироваться, – парирует, с другой стороны, Александр Ефимов. – В текущем году одним из основных параметров, влияющих на рынок недвижимости, станет общая макроэкономическая ситуация в стране и мире». По его словам, если экономическая ситуация будет стабильная, то квадратный метр может показать умеренный рост, немного больший, чем уровень инфляции. В противоположном случае ситуацию на рынке недвижимости сложно спрогнозировать, так как она будет зависеть от движения курса рубля, стоимости нефти, политической обстановки в стране.

«В первом квартале 2012 года ипотечный кредитный портфель продолжает расти, – говорит Иван Пятков. – Это связано с ростом спроса на жилье как для проживания, так и в инвестиционных целях, а также в связи с оживлением на строительном рынке недвижимости». «Анализируя состояние портфеля в течение первого квартала 2012 года, можно говорить о небольшом, но стабильном росте, – продолжает Андрей Степаненко. – Это связано с повышением экономической активности как среди заемщиков, впервые или вновь получающих ипотечный кредит в Райффайзенбанке, так и среди заемщиков с ранее оформленной ипотекой, увеличивается объем досрочных погашений займов».

«Динамика роста ипотечных портфелей банков сохранилась на прежнем уровне, – говорит, в свою очередь, Александр Ефимов. – Но мы ожидаем, что динамика может снизиться, как только на общий объем кредитования начнут оказывать влияние ухудшившиеся условия предоставления кредитов».

Спецпредложения

По словам Натальи Коняхиной, начальника управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, ситуация в экономике не способствует тому, чтобы банки предлагали скидки на ставку или уменьшение первоначального взноса, скорее, можно говорить о неких маркетинговых акциях, когда банки придумывают интересные ходы для продажи своих программ. «В текущем квартале банки были не так активны в части предложения скидок и специальных условий для своих клиентов, – соглашается Александр Ефимов. – Многие банки модифицировали собственные ипотечные программы, чтобы рост кредитных ставок в наименьшей степени отпугивал потенциальных клиентов».

Также банки традиционно предлагают спецусловия для зарплатных или особенно лояльных клиентов. Например, Райффайзенбанк предоставляет скидки по процентным ставкам для зарплатных и корпоративных клиентов банка, а также для сотрудников ряда крупных компаний, активно сотрудничающих с Райффайзенбанком. «Для этих категорий клиентов предусмотрена дополнительная скидка по процентной ставке в случае подписания заемщиком кредитного договора в течение 45 дней после получения от банка положительного решения по ипотечному кредиту», – добавляет Андрей Степаненко.

Особые условия по ипотеке действуют также для клиентов Промсвязьбанка, имеющих зарплатную карту, открывших депозит, сотрудников компаний, являющихся корпоративными клиентами Промсвязьбанка, а также для всех клиентов с положительной кредитной историей, своевременно погашавших кредиты банка. «Для таких клиентов процентная ставка снижена на 0,5 процентных пункта и начинается от 9% годовых, а комиссия за резервирование денежных средств составляет 0,5% от суммы кредита, – рассказывает Иван Пятков. – Кроме того, дисконт к процентной ставке 0,5–0,75 процентных пункта и преференции по уплате комиссии за выдачу могут получить клиенты аккредитованных партнеров банка – риэлторов, застройщиков».

Также у некоторых банков существуют скидки для всех ипотечных заемщиков. Например, в Номос-банке существуют три вида скидок по процентной ставке для клиентов: скидка за официальное подтверждение доходов (-0,25 п.п.), скидка за низкую кредитную нагрузку (-0,5 п.п.), скидка за готовность внести разовую плату за обслуживание кредита (до -0,75 п.п.).

Маткапитал

В последнее время большой популярностью пользуются программы с возможностью использования средств материнского капитала. Некоторые активные игроки также предлагают рынку продукты с возможностью внесения первоначального взноса с помощью средств материнского капитала. И, скажем, в регионах такие программы очень даже востребованы. Но не многие кредитные организации идут на такие риски, хотя тенденция к увеличению либеральных к маткапиталу игроков отмечается. По словам Натальи Коняхиной, материнский капитал сейчас в большей степени используется для погашения уже взятого ипотечного кредита, однако некоторые игроки уже готовы учитывать его в качестве первоначального взноса.

«По действующим условиям программ ипотечного кредитования Райффайзенбанка материнский капитал может быть использован только для досрочного погашения кредита», – говорит Андрей Степаненко. «Промсвязьбанк предоставляет своим клиентам возможность погашения ипотечного кредита за счет средств материнского капитала, выдаваемого государством после появления в семьях второго ребенка, –продолжает Иван Пятков. – При погашении ипотечного кредита в нашем банке у заемщиков есть выбор: уменьшить срок кредитования либо размер ежемесячного платежа по кредиту, а также, если остаток задолженности по кредиту не превышает суммы материнского капитала, осуществить полное погашение ипотечного кредита». По словам Сергея Арзянцева, директора департамента ипотечного кредитования Номос-банка, программы, дающие возможность использовать социальные выплаты для улучшения условий ипотеки, весьма популярны. В ближайшее время стартуют программы Номоса, предусматривающие возможность учета в качестве первоначального взноса сертификата «Молодая семья». Также с помощью средств материнского капитала можно оплатить часть первоначального взноса по ипотеке либо совершить частичное погашение задолженности.

«Только в 2012 году в ВТБ24 выдано в рамках специальной программы «Ипотека + материнский капитал» более 1,2 тыс. кредитов, – продолжает Георгий Тер-Аристокесянц. – Эта программа позволяет нашим клиентам приобрести жилье, не имея собственных накоплений, либо снизить первоначальный взнос, увеличить доступную сумму ипотечного кредита, что значительно расширяет возможности молодых семей по приобретению жилья».

По словам Ивана Пяткова, использование материнского капитала для улучшения жилищных условий либо первичного приобретения собственного жилья, в том числе и с помощью средств ипотечного кредита, является распространенным среди семей, имеющих право на получение материнского капитала. «В регионах, где размер материнского капитала соизмерим с размером первоначального взноса за квартиру, использование материнского капитала для ипотечных целей носит массовый характер», – продолжает Александр Ефимов. В столицах и крупнейших городах использование маткапитала в ипотечной сделке распространено немного меньше. По словам эксперта, возможность использования материнского капитала существует уже несколько лет, поэтому большинство потенциальных клиентов о ней знают, наблюдается устойчивый спрос на ипотечные программы с материнским капиталом.

Фаина Филина, Bankir.Ru

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2020
p