Кредиты
19.08.2011

Ипотека под залог дома, который еще не построен

Ипотека на строительство будущего дома не слишком распространенный продукт на ипотечном рынке, однако и такие продукты постепенно появляются на рынке. Конечно, получить такую услугу от банка просто так, под залог дома в перспективе, – дело непростое. Ведь банк многим рискует в данной ситуации.

Риск в первую очередь заключается в том, что дом может быть попросту будет недостроен и деньги «испарятся», а получить в залог, например, пустую землю или землю с «зачатками» строительства – дело неликвидное для банка. Ведь в случае чего он просто не «отобьет» убытки. Чаще всего в такой ситуации банки просто просят более ликвидный залог (акции, ценные бумаги, собственность и др.) и после этого выдают кредит на строительство под оптимальный процент.

Под залог строительства с нуля действительно получить кредит пока проблематично, отмечает Юлия Аникина, заместитель директора дирекции продуктов «ОТП Банка». Есть программы по ипотеке на недостроенные дома, к которым у банков есть определенные требования, например, земля под домом должна быть в собственности, степень «недостроя» объекта не более 50%, а сам объект должен быть зарегистрирован в БТИ и в Федеральной регистрационной службе как «объект незавершенного строительства». Как правило, до сдачи объекта Госкомиссии, по ипотеке устанавливается повышенная процентная ставка, продолжает специалист.

Но не всегда получается предложить банку что-нибудь интересное для залога. В данном случае нужно просто продолжать развивать рынок ипотеки, ведь если предоставить банку четкий бизнес-план строительства дома и обустройства участка, скоординировать банк со строительной компанией, которая будет заниматься данным проектом, – все это, безусловно, вызовет у банка доверие, ведь ему не придется давать деньги непосредственно вам – все это можно осуществить через юридическое лицо, которое будет давать определенные гарантии.

Соглашается с этим мнением и Юлия Аникина, отмечая, что важно то, что, как правило, покупка загородной недвижимости осуществляется непосредственно у застройщика, который часто уже сейчас идет на предоставление рассрочки, поэтому развитие подобных программ будет идти в направлении совместных проектов между банками и застройщиками, у этого действительно есть будущее.

Однако, учитывая спекулятивный характер нашего рынка, у данной идеи есть и свои минусы, и в первую очередь ее зависимость от «порядочности» застройщиков. Ведь часто бывают такие ситуации, когда бизнес-план и смета по нему отличаются от суммы, которую застройщики требуют с вас после проделанной работы. Когда труд оплачивает физическое лицо, можно договориться и не дать застройщику просто так «срубить» денег. А когда идет о деньгах, которые застройщику будет выплачивать банк, может возникнуть очень много «накруток» – и в итоге конечная цена дома может существенно возрасти.

Последнее время банки стали часто выпускать ипотечные предложения без первоначального взноса. По словам Дмитрия Яременко, руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство», это достаточно рискованный продукт, а если речь идет о залоге только в виде приобретаемого объекта недвижимости, то риск максимален. Не соблюдается главный защитный инструмент ипотеки – кредит должен быть меньше стоимости залога. Исходя из этого, банки, применяя предупреждающую рисковую политику, устанавливают обязательное условие на первоначальный взнос. Это позволяет снизить риски и предложить ипотечное кредитование под более низкую ставку, и именно поэтому чем больший процент взноса может внести клиент, тем ниже будет процентная ставка банка на ипотечный кредит.

РБК.Личные Финансы Максим Казаков

«Кредит Банк 24»
© 2008 — 2020
p